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【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(一)徐州篇

时间:2018-04-16来源: 作者:admin点击:
【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(一)徐州篇 2018-04-1410:15来源:克而瑞地产研究房地产/融创/房价 原标题:【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(一)徐州篇正文共:3931字预计阅读时间:10分钟文/研究员杨科伟、柏品慧当下,徐州房地产市场依旧火爆,新开盘项目去化表现出众,中低

【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(一)徐州篇

2018-04-14 10:15来源:克而瑞地产研究房地产/融创/房价

原标题:【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(一)徐州篇

正文共:3931 字

预计阅读时间:10 分钟

文/研究员 杨科伟、柏品慧

当下,徐州房地产市场依旧火爆,新开盘项目去化表现出众,中低端项目大都开盘便告售罄,剩下的多数为底楼、顶楼这类楼层不好的产品。相较而言,中高端项目客户基数毕竟有限,但去化表现尚可,去化率都在6成以上。受益于徐州市场持续火爆,刺激部分购房需求前置,但受限价政策影响,徐州房价涨幅明显回落,并未出现恐慌性购房的局面。二手房市场运行平稳,老旧公房价格相较稳定,次新房价格涨幅较大,部分热点区域、板块出现一二手房价格倒挂,但不是普遍现象。整体而言,徐州楼市成交量依旧维持在较高水平,房价运行平稳,目前全市成交均价约1万/平方米,符合政府房价调控预期。

从CRIC监测重点城市供求数据表现来看,徐州前3月新增供应住宅228万平方米,同比增86%,居40个重点三四线城市供应之首;累计成交267万平方米,同比增长46%,仅次于惠州、佛山而跃居第三位,整体供求比约0.85,市场处于相对供不应求状态。

01

调控政策

限售、限价

徐州不限购但限售,限售周期为2年,限售政策影响程度有限,徐州房地产市场依旧维系较高热度。土拍市场设置最高限价,一旦竞价达到最高限价,将采用“限房价、竞地价”方式产生受让方。房价施行备案制度,企业申报价参照周边同类产品售价执行,备案后3个月内不得涨价,并且各区域、板块都存在着隐性的房价监管红线。

02

客户结构

返乡外地客比重降至30%

各区域不同客群聚集特征显著

2016年徐州购房者投资比例较高,外地客群占比多达40%。目前,外地客群占比降至30%,下降10个百分点,本地客群占比升至70%。外地客群以苏南、上海外出打工客居多,春节期间乃是返乡置业高峰期,2017年多家房企开展了以返乡置业为主题的营销活动。

不过,因在售房源偏少,2018年返乡置业营销活动近乎销声匿迹。各区域市场客群结构差异明显,城东片区产业客群占据较大比例,大都来自于徐工集团,早期多个项目甚至专供徐工集团内部员工认购,售价低于市场预期1000-2000元/平方米。鉴于高铁有效拉近徐州与核心城市之间的时空距离,返乡置业客户更为偏爱城东片区。

另外,基于房价上涨预期,城东片区本地投资性需求也占据一定比重。不过,贾汪区地理位置相较偏僻,其位于徐州市东北角,客群结构还是以本地客群为主导,其对主城区外溢客群吸引力着实有限。其中,潘安片区景观资源优越,潘安湖国家湿地公园乃是国家4A级旅游景区,短期度假旅游客群为楼市成交主力。反观,城西片区客群主要还是地缘性客群为主,城西棚改客户大都有安土重迁情结,更愿意在城西片区购房置业。相较于城东片区,城西片区距离主城区更近,也可以吸引部分主城区外溢客群前来置业。

03

城市发展

当前向东、贾旺方向拓展

受地理位置因素影响,徐州西面临近安徽省地域,长期以来便不是主要发展方向,北面多有山丘阻隔,发展空间明显受限。因此,徐州城市规划是向东、向南发展,房地产市场明显受益,房价持续高位运行。譬如,云龙区城东板块万科翡翠之光售价约1.45万/平方米。并且,房价上涨预期强烈,一旦限价政策出现松动的迹象,云龙区政府以南片区房价或将突破1.5万/平方米。

04

土地市场

后期供应主要集中在铜山、贾汪两区

徐州主城区供地明显受限,后期土地供应将主要集中在铜山、贾汪两区。鉴于徐州发展规划是向东、向南发展,东部片区,云龙区万达商圈可供开发土地愈加紧俏,诸如高铁东城、潘安、贾汪等远郊区域仍有大量土地可供开发,企业也持续加大布局力度。譬如,2017年恒大相继在潘安湖片区摘得18宗地,潘安文旅小镇呼之欲出。南部片区,除了铜山区土地供应相较充裕,诸如食品城等热点板块土地资源十分紧缺。

05

棚改旧改

规模仍将维持在较高水平,西三环片区居多

徐州棚改片区主要集中在三环沿线的近郊区域,尤以西三环片区居多。补偿标准因区域、板块而异,三环以外的远郊区域略低,补偿标准3000-4000元/平方米;中心城区稍高,补偿标准多达5000-6000元/平方米。譬如,鼓楼区沈场片区乃是徐州的中心地段,补偿标准约6000元/平方米。徐州乃是典型的工业城市,中心城区尚有大量的公房、厂房宿舍尚待改造,预计棚改市场规模仍将维持在较高水平。

06

产业支撑

资源枯竭型城市,积极推动产业转型升级

近年来,徐州市政府积极推动产业转型升级,着力发展旅游业、物流业、高新技术产业等,并取得了不错的成效。徐州属于典型的资源枯竭型城市,经济发展水平与全国平均水平相似度极高,也是当下中国经济谋求转型升级的缩影;预计中央以及地方政府将出台利好政策予以积极支持,加速徐州产业转型升级。

07

区域发展规划

淮海经济圈建设或将迎来质的转变

淮海经济圈发展已有20年之久,但发展进程始终不及市场预期。早期,临沂与徐州就淮海经济圈龙头城市争夺不下,随着徐州最终确定为淮海经济圈龙头城市,山东、河南、安徽等省对于淮海经济圈建设热情大打折扣,致使发展进程缓慢。不过,随着徐州产业转型进入发展快车道,淮海经济圈建设或将迎来质的转变。

08

开发企业竞争格局

土拍竞争愈加激烈,二级市场收并购难度明显加大

徐州楼市、地市持续高热,除了现已布局的万科、保利、融创、中梁等品牌房企之外,世茂、东原、龙湖、招商、新城、大华等多家房企均有意在徐州投资拿地,“僧多粥少”导致土拍竞争愈加激烈。企业布局方向主要集中在热点区域、板块,重点关注主城区以及贾汪区。因一级市场地价上涨过快,二级市场收并购难度明显加大,在售项目待价而沽,并存在着权利不明、债务风险等多方面问题,近期成功收并购的案例少之又少。

上,展望未来,徐州房地产市场热度有望延续,成交量将维持在较高水平,但增长空间着实有限;房价现已进入平稳增长期,后期犹存一定的上涨空间。不过,联系到徐州早有供地显著过量的先例,铜山区、贾汪区供地节奏并不受徐州市政府统一管控,一旦铜山区、贾汪区继续大规模供地,或将给房地产市场造成较大冲击,极端情况下还会出现高库存风险。

保利合景珑湾

地理位置:和平大道与鸿畅路交汇处

交通:高铁:徐州东站

地铁:靠近在建的地铁一号线金龙湖站(预计2019年通车)

物业类型:高层、小高层、花园洋房

建筑面积:40.5万平方米

车位配比:1:1

商业:云龙万达广场、月星环球港、奥特莱斯、迪卡侬、宜家家居广场

教育:社区幼儿园、树恩中学(私立)

医院:徐州医科大学附属医院东院

开盘时间:2018年2月

交房时间:2020年

上次开盘售价9800元/平方米

项目点评:项目位于云龙区城东板块,开车10分钟可至徐州东站,周边在建地铁一号线金龙湖站,一号线计划2019年通车,届时交通出行将更为便捷。项目靠近金龙湖风景区,周边商业配套成熟,开车15分钟可至云龙万达广场。前期开盘售价9800元/平方米,明显低于市场预期,客户认购十分踊跃,开盘30秒便告售罄,市场热度可见一斑。

87平方米3房2厅1卫

中梁香缇公馆

地理位置:和平大道与鸿畅路交汇处

交通:毗邻城市主干道徐商公路及新淮海西路

地铁:距离一号线杏山子站1.9公里(预计2019年通车)

物业类型:高层、花园洋房

建筑面积:79万平方米

车位配比:1:1

商业:雨润农副产品批发市场、雨润邻里中心,火花农贸市场、华联超市

教育:妇联幼儿园(公立)、幼教集团幼儿园(私立)、少华街小学

医院:矿山医院、徐州市城远耳鼻喉医院

开盘时间:2017年7月

上次开盘售价:高层:6800元/平方米;洋房:8200元/平方米

项目点评:项目毗邻城市主干道徐商公路及新淮海西路,5分钟车程可至西三环,交通出行较为便捷。项目距离地铁一号线杏山子站1.9公里,尚需公交接驳。周边有大规模的棚改片区,并且本地棚改客户有安土重迁情结,棚改客户占据较大比例。另外,项目距离主城区较近,可以吸引部分主城区外溢客群前来置业。

95平方米3房2厅1卫

融创淮海壹号

地理位置:矿山路桃花源湿地公园旁

交通:毗邻西三环高架

地铁:靠近在建的地铁一号线韩山站及工农路站(暂定2019年通车)

物业类型:高层

建筑面积:27.5万平方米

车位配比1:1.1

装修:3000元/平方米

商业:雨润

教育:火花小学、生物工程学院

医院:矿山医院

开盘时间:2018年2月

交房时间:2020年6月

售价:1.3万元/平方米

项目点评:融创淮海壹号乃是融创在徐州首个项目,产品品质有保证。项目毗邻西三环高架,自驾出行便捷。售楼处打造颇具风格,屏风、连廊等设计元素彰显项目品质。项目靠近地铁一号线韩山站及工农路站2公里,需公交接驳。周边生态环境宜居,背靠桃花源湿地公园,南近卧牛山山体公园。项目自带商业街,距离人民广场商圈不足3公里,可共享主城区生活配套。目前在售6、7号楼,紧邻西三环高架,车流量较多,难免会有噪音污染。

105平方米3房2厅2卫

— END —

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